拉萨今年拟启动房屋预告登记 “一房多卖”恐难得逞

08.01.2015  10:12

  概念

  房屋预告登记指当事人约定买卖房屋或者转让其他不动产物权时,为了限制债务人处分该不动产,保障债权人将来取得物权而作的登记。

  法规

   当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。

  近日,拉萨市政府网站公布:拉萨市房屋登记系统拟于2015年启用预告登记模块,此举可进一步保护和实现房屋买受人的权益,防止开发商进行一房多卖或对已卖房屋进行抵押,进而保护买受人的权益。昨日下午,记者从拉萨市房产管理局了解到,拉萨市房屋登记系统自2013年上线以来,运行情况良好,预告登记之前一直都是工作人员进行手工登记。

   预告登记 保障债权人的物权

  近年来,随着经济发展,城市化进程不断加快,房地产业也备受青睐。在现代经济生活中,不动产交易大多数发生在商品房买卖和土地使用权变动中。现在的人都有一个意识:买房投机、买房致富。然而,目前我国尚无与房屋买卖合同相关的法律,在全国范围内还没有一个统一的标准,在遇到房屋买卖纠纷时,各地法院多以《民法》的基本精神和当地的政策进行处理,处理方式也各式各样,极不一致。

  在商品房预售中,如果房地产商罔顾信用、图谋私利或其他原因而背信弃义,购房者一般都是处于弱势地位。此外,在一些二手房买卖中,一些房主为追求更高的价格,将原本已经卖出去的房屋再转卖给第三方,给买房者造成了极大的损失。因此,房屋制度的实行对于房屋买受人来说具有非常重要的。

  记者了解到,房屋预告登记指当事人约定买卖房屋或者转让其他不动产物权时,为了限制债务人处分该不动产,保障债权人将来取得物权而作的登记。如在商品房预售中,购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记,以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。

  物权法第20条规定:当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。

   一房多卖” 拉萨曾发生过这样的事

   近些年,随着房地产市场火热发展,“一房两卖”、“一房多卖”的现象在全国很多城市时有发生。昨日,记者从泰和泰拉萨律师事务所了解到,尽管这类案例在拉萨极少出现,但也有人曾因此打过官司。

  该律师事务所律师何波告诉记者,2010年,他曾接过一起“一房两卖”的案例。“在这件案例中,甲方不是房地产开发商,不涉及商品房预售,是一起二手房‘一房两卖’案件。甲方出于个人原因,将自己位于格桑林卡的房屋转卖给了乙方,在签订好合同后,乙方付给了甲方70%的房款,商议好等手续完全办好后付余下的30%尾款。乙方是一个在阿里地区做生意的四川人,长时间不回拉萨,然而,等他回到拉萨的时候发现,这套房子早已经换了新主人。”何波说,在这件案例中,甲方是在将房屋转卖给乙方之后,遇到了第三方丙方,通过对比发现丙方给出的价钱高于乙方,甲方为追求个人利益,就将原本已经卖给乙方的房屋再次转手卖给了丙方,于是,三方便因此闹上了法庭。

  何波表示,纯粹的房屋买卖合同并不具有预告登记的性质,也不具备对抗第三人的效力。买房者需要在签订买卖合同后,到相关房管部门进行预告登记,方才具备抵抗第三方的效力。

   一房多卖” 多是因道德或管理问题所致

  记者联系了中太建设集团相关负责人陈先生,陈先生表示,出现商品房“一房多卖”现象多是由于开发商道德问题所致,或是管理出现了问题。

据陈先生介绍,目前,拉萨的房地产市场上并没有出现过“一房多卖”的现象,而他从同行了解到,这类情况在内地的某些房地产开发公司有出现。“目前,有一些道德败坏的开发商会为了一己私利干出这样的事情,还有一些开发商,由于公司资金不足,尤其是在房地产开发出来以后,房屋的销售没能赶上预期那么好,为了尽快回笼资金,便采取‘一房多卖’的方式。”此外,陈先生坦言,之前内地某房产公司出现过销售人员“一房多卖”的情况,这并不是公司的行为,而是公司的管理出现了问题,销售人员在“一房多卖”后,携款逃走了。

   一房多卖 或要承担刑事责任

   记者了解到,“一房多卖”通常分为两种情况,可能涉及到民事案件或者刑事案件,将会依法追究相关责任人的民事责任或刑事责任。

  普通的民事欺诈、民事过错属于民事案件,以非法占有为目的、执行合同诈骗则是刑事案件。

  泰和泰拉萨律师事务所律师何波介绍说,如果是合同诈骗,那合同无效,相关责任人将负刑事责任,赃款也将依法追回。不涉及合同诈骗的话,合同是有效的。“所以,遇到这种情况,首先要考虑合同是否有效,其次,再根据合同判断谁拥有房产,然后考虑其他受害人的财产损失。‘一房两卖’或‘一房多卖’这其中就涉及到两个方面,已经卖了又拿出去抵押的情况又涉及两个方面。”何波说,如果合同有效的话,就涉及到这份合同保障谁的利益,谁能拿到房子的问题。拿合同的购买人,一般以过户手续为证据,所以,是否办理过户手续就很关键。如果都没办理过户登记,那就看房屋有没有交付,交付给谁,房屋归谁。这时,又有可能既没有过户也没有交付,那就按照时间顺序,谁先签订合同,房屋归谁。

  原标题:拉萨市房屋登记系统拟于今年启用预告登记模块 “一房多卖”这事今后难以得逞

(责编:冯登宁)