年终特稿：香港楼市淡风吹起 走势扑朔迷离

中新网香港12月24日电 (陈逸舟)美联储加息尘埃落定，香港楼市也迎来拐点。此前连升12年的香港住宅楼价，今年十月淡风吹起。

根据香港差饷物业估价署的私人住宅售价指数显示，从2003年至今年，该指数已从60上涨至300，翻了几倍，在今年9月达到有记录以来新高。

自今年2月起香港金融管理局(金管局)收紧三项按揭监管措施，楼市随之出现松动。其中一项将700万港元以下住宅最高按揭比例下调至六成，令1991年以来实行的七成按揭成为绝响。

政府收紧按揭的政策减慢了楼价不断走高的升速，加上市场对美联储进入加息周期利率将进一步走高的预期，令香港的住宅楼价出现了转趋疲软的趋向。据香港按揭代理商经络按揭预计，因跟随美联储加息，香港实际按揭利率将从明年下半年开始上升，由现在的约2.15厘加至突破3厘。

实际上，加息预期从2014年美联储退出量化宽松后就已日益显现，由于港币采取与美元挂钩的联系汇率制度，香港楼市对美国利率的波动非常敏感。历史上香港楼市的多次深度调整，大多也发生在香港利率随美联储加息的高点，因此加息的预期和兑现是影响楼价与成交量的最大因素之一。

今年7月，由于预计美联储可能在9月的议息会议上决定加息，再加上股市大幅调整下挫减少了财富效应，香港楼市成交量开始下跌。根据香港土地注册处的数据，上半年平均每月成交量为5400宗，7月至11月跌至3900宗，其中，11月住宅楼宇成交数量较去年同期下跌了41.7%。为二手住宅成交量自有记录以来新低，且出现了不少减价成交案例。

特区政府看淡楼市的正式信号出现在10月22日，香港特区行政长官梁振英在香港立法会答问大会上称，香港一手和二手住宅的价格开始回落。当月最新私人住宅售价指数显示，经历9月高点之后，10月香港楼价开始掉头向下。

之后，香港金管局总裁陈德霖10月30日在香港特区立法会上发言表示，过往支持楼价上升的因素正在变化，他尤其强调了楼价水平与市民负担能力脱节。根据特区政府统计，今年第三季置业供款负担比率为64%，高于1995年至2014年46%的长期平均数，而金管局规定该比率不得高于60%。如果按揭利率上升3个百分点，这个数字会飙升至83%。

此前，为了平抑房价，特区政府实施了双“辣招”(楼市调控措施)，并且在楼市出现拐点的最近仍强调不会“减辣”。12月8日梁振英表示，特区政府没有责任保证楼价只升不跌，将继续通过征收印花税遏抑外来需求、炒卖需求和投资需求，并将通过增加土地和房屋供应，解决市民的住屋问题。

增加供应是解决购房负担的釜底抽薪办法，特区政府一年前制订了未来十年增加48万套房屋供应量的目标。不过，12月18日，香港运输及房屋局局长张炳良宣布将该目标调低4.2%，降至46万。虽然如此，由于在建及已批土地增加，未来三至四年内香港的私人住宅将增至8.6万个，创出历史新高。

联系汇率制度下香港必须跟随美国利率正常化的走势、加上经济增长放缓、楼市供应量增加、“辣招”抑制内地人来港购房意欲等等，种种因素预示着香港楼市的未来扑朔迷离。香港四家较大的地产代理商中原地产、美联物业、利嘉阁、香港置业一致看淡2016年楼市，分别预计明年楼价将下跌5%至10%或以上，多家投资机构也预测香港房价将会有较大调整和跌幅。(完)