中国房企面临多重风险 外媒:负债增加销售逊于预期
参考消息网1月28日报道 外媒称，标准普尔（Standard & Poor's）表示：“如果负债增加且地产销售逊于预期的话，未来12个月（万达商业地产）的杠杆率可能进一步恶化。”
据英国《金融时报》1月28日报道，日前，在香港举行的亚洲金融论坛上，中国首富、大连万达商业地产掌门人王健林是明星演讲者之一。万达商业地产仅是他控制的诸多实体之一。
王健林步入和走出会议中心时，身旁伴有大批保镖护驾。无论如何，这些保镖都不足以保护万达商业地产几天后不被列入“信用观察名单”并对万达产生负面影响。标准普尔（Standard & Poor's）表示：“如果负债增加且地产销售逊于预期的话，未来12个月（万达商业地产）的杠杆率可能进一步恶化。”
中国的地产公司要面对各种各样的风险。实际上，考虑到地产公司在眼下经济增长放缓之际债务庞大，对中国企业部门信用风险的多数担忧都是围绕地产公司的。
由于许多地产公司都发行了美元债，他们的命运通常与美元的相对价值密切相联，这不是件好事，因为眼下人民币对美元走软。此外，标普指出，中国全部银行贷款的30%至40%是用房地产作为抵押的。
随着人民币币值受到更多的下行压力，投资者面临的最关键问题之一是，这种压力在多大程度上源于企业偿还自己的美元债务。还有就是，人民币遭遇的压力在多大程度上反应了套利交易（借入廉价美元并将其投入高收益的人民币资产）逆转和资本外流。
2015年中国海外并购总额达到了创纪录的1123亿美元。王健林表示，相比国内投资，他计划未来更多地投资海外。
具有讽刺意味的是，纯粹从财务角度看，房地产市场似乎正在企稳——尽管评级机构感到担忧。中国国家统计局称，70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，其中大部分城市在12月份以及2015年全年出现房价上涨，这在一定程度上要归功于政府出台的支持房地产市场的措施。
去年，全国房地产销售增长了21.7%。
资料图片：市民在上海浦东新区一家房地产中介公司外查看房产信息。新华社发（钮一新 摄）
【延伸阅读】澳媒：澳大利亚房地产商对中国投资有信心
参考消息网1月25日报道 澳媒称，澳大利亚人坚信，眼下的市场调整只是暂时的，丝毫不会影响空前规模的中国资本涌入澳大利亚——尤其是鉴于澳元汇率还在下跌，澳中两国股市波动不止，因此能提供更多价值的投资渠道就是澳大利亚住宅市场。
据澳大利亚《悉尼先驱晨报》网站1月23日报道，第一太平戴维斯集团澳大利亚研究部主任托尼·克拉布说：“限制措施只会引起短期波动，这是中国人管理出入境资本的方式。这完全不属于结构性变化。”
报道称，克拉布说：“我们始终认为，中国资本的特点类似于‘打地鼠’游戏。你拿槌子砸地鼠，地鼠就会从其他地方冒出来。你在一个地方加强限制措施，资本就会从其他地方冒出来。”
此前有消息称，由于去年12月中国外汇储备创纪录地缩水1080亿美元，降至三年来的最低水平，所以中国强化了外汇管控措施，增加了中国买家将资金带到国外的难度。
在央行维护人民币汇率的同时，据说中国的国有银行正在阻止或者拖延资本外流。有澳大利亚评论员认为，这种情况很可能导致澳大利亚楼市损失大量中国买家，对市场造成严重冲击。
但世邦魏理仕地产咨询服务公司负责资本市场和国际投资业务的高级执行董事里克·巴特勒认为，中国人对澳大利亚楼市的投资目前并没有减少，也没有迹象表明会在短期内减少。
他说：“我们相信受影响的只是持有特殊签证的群体，中国希望稍稍阻止那些方面的外流，比如在香港存入500万澳元（1澳元约合4.6元人民币——本网注）或从那里向外贷款的人。我们发现，如果你真想把钱带出来，还是一瞬间就能办到。”
有长期研究项目发现，澳大利亚住宅市场上的中国资本仅占市场购买力总和的2%左右，而且其中大部分来自在澳大利亚生活的中国移民。前往悉尼和墨尔本求学的中国学生同样可以在这期间买房，这段期限可以长达11年左右。
第一太平戴维斯集团的克拉布说：“澳大利亚市场更多地受到澳大利亚国内贷款限制的影响。中国的限制措施影响很小，真是微乎其微。”
在澳大利亚开展业务的中国开发商同样表示，政策变化丝毫没有影响他们在澳大利亚的业务，也没有影响他们的信心。中国开发商绿地集团目前在澳大利亚拥有超过10亿澳元的房地产项目，其中即将成为悉尼最高住宅地标的“绿地中心”已经卖得差不多了。
该集团的发言人说：“绿地澳大利亚公司没有发现政策变化对销售情况产生明显影响。”
中国海外购房交易平台居外网的合伙创始人西蒙·亨利认为，从长期来看中国有意完全放开外汇管制，让本币实现自由交易，方便中国公司开展国际业务，使上海等城市成为与纽约、伦敦比肩的国际金融中心。
他说：“这些变化将使中国每年的海外投资额，包括对海外房地产业的投资额，实现大幅增长。”
资料图片：美国房地产
（2016-01-25 10:18:00）
【延伸阅读】新媒：中国房地产“去库存”难度大 或需5年时间
参考消息网1月25日报道 新媒称，经过多年的高速增长，中国房地产市场已从“增量时代”步入“存量时代”，“去库存”当仁不让成为今年楼市的关键词。如何消化高库存，不仅是开发商面临的一大难题，也是地方政府头疼的问题。
新加坡《联合早报》网站1月24日报道称，房地产投资增速下降，已严重拖累中国经济增长，中央近期密集喊话要“去库存”。去年11月召开的中共中央财经领导小组第十一次会议，提出要化解房地产库存，促进房地产业持续发展；12月的中央经济工作会议上更明确提出，2016年中国经济社会发展五大任务之一，就是要化解房地产库存。
报道称，中国楼市到底有多少库存？国家统计局的数据显示，截至去年11月，全国商品房已竣工待售的面积约为6.96亿平方米，在建未售面积约为48亿平方米，待开工面积为8.5亿平方米，全国整体库存约为63亿平方米，按照过去三年的平均销售速度来计算，这一库存需要五年时间来消化。
回顾去年中国的房地产市场，冷暖不均是一大特征，一线城市北上广深楼价继续上扬，而三四线城市则长期土地供应过剩，库存基数大，去库存的担子非常重。
《中国住房发展报告2015-2016》指出，当前中国住房市场一个突出问题是，住房市场发展严重失衡，结构性过剩与结构性短缺并存；一线城市住房供求矛盾突出，房价畸高；三四线城市及部分二线城市住房市场呈现阶段性过剩，库存高企，房价下跌。
广州左右地产顾问有限公司负责人周帆指出，中国三四线城市的购买力有限，市场吸纳量有限，而一直以来，地方政府为了财政收入，不断加大土地供应，直接导致供需结构失衡。
报道称，对于如何化解高库存，中央经济工作会议提出了一些办法，包括让农民工市民化，增加有效需求、扶持租赁企业购买库存商品房，以及促进房地产业兼并重组，提高产业集中度等。
外界纷纷猜测中央接下来可能出台一系列措施，认为可能包括降低首付比例、继续降准降息、调整税费政策等。
不过，中国银河证券首席经济学家左小蕾说，这些政策只在一线城市能起到实际效应，对于三四线城市购房者来说并无实际意义。
她指出，高库存是长期累积的结果，去库存不会在短期内奏效，要真正达到清库存的目的，必须在三四线城市创造就业与发展的机会，增加当地常住人口，在配套、休闲、度假、养老等方面下工夫，这才能吸引人们到当地购房居住，解决高库存。
报道称，至于依靠农民工买房、加大城镇棚户区改造力度等措施，左小蕾认为，这也很难起到期待中的效果，一是农民工根本拿不出如此高的首付，二是农民工大多集中在一二线城市，倘若要进城买房，也并非在三四线城市。
周帆说，中央政府如果不继续出台可操作的具体措施，“去库存”的目标就难以实现，这些措施应包括要求地方政府压缩土地供应与新开工面积，因为“供应量不压缩，去库存就是一句空话”。
资料图片：参观者在房地产博览会上观看沙盘。新华社发（施健学 摄）
（2016-01-25 09:12:44）
【延伸阅读】北京房地产民间投资热络 去年二手房成交量增逾九成
资料图。中新社记者 韦亮 摄
中新网北京1月21日电(记者 杜燕)2015年，北京完成房地产开发投资4226.3亿元(人民币，下同)，比上年增长8.1%。在销售方面，新建商品住宅成交量略有下降，但二手房成交量上涨超过90%。
这是北京市统计局新闻发言人夏沁芳在21日举行的发布会上透露的。她表示，2015年北京完成房地产开发投资4226.3亿元，比上年增长8.1%。其中，住宅投资完成1962.7亿元，与上年持平；在2015年民间投资3296.2亿元的总量中，房地产业投资增长26.6%。
市场供给方面，截至2015年12月末，北京市商品房施工面积13095万平方米，比上年下降4%。其中，住宅施工面积为6314.6万平方米，下降9.8%；2015年，北京市商品房新开工面积2790.2万平方米，比上年增长11.5%。其中，住宅新开工面积为1199.2万平方米，下降8%。
销售方面，2015年，北京市商品房销售面积为1554.7万平方米，比上年增长6.6%。其中，住宅销售面积为1127.3万平方米，下降1.2%。
夏沁芳指出，新建商品住宅销售略有下降，但二手房成交量涨幅超过90%。数据显示，2015年北京二手房签约套数达197407套，相比2014年的104772套，上涨幅度超过90%，仅低于2009年的266854套，成交量排在历史第二位。
谈及原因，她表示，从以上数据可以看出，新建商品住宅的供给和销售在2015年均有所下降，这说明无论供给端还是销售端都比较理性。而二手房成交量大增，这可能与二手房的区位等因素有关。
数据显示，2015年北京新建商品房价格累计上涨10.4%，二手房价格涨势更为明显，全年涨幅达20.8%。2016年北京的房价会涨吗？夏沁芳表示，因为各方趋于理性，房价总体会比较稳定，不排除局地区域有所上涨。
此外，数据显示，2015年，北京保障性住房完成投资824亿元，比上年增长29%。新开工面积为636.6万平方米，增长24.9%；自住型商品房完成投资386.5亿元，比上年下降1.3%，新开工面积为262万平方米。(完)
（2016-01-21 15:26:01）
（责编： 王东）